Pomnażanie ciężko zarobionych pieniędzy ma na celu ochronę ich wartości przed inflacją i budowanie dochodu pasywnego. Inwestycje na rynku kapitałowym obarczone są dużym ryzykiem, dlatego wiele osób posiadających oszczędności wcześniej lub później zaczyna interesować się inwestowaniem w nieruchomości. Większość z tych osób zaczyna inwestować w mieszkania na wynajem. Regularne przychody z tytułu najmu mogą stanowić ważny element domowego budżetu, a wzrost wartości mieszkania może gwarantować atrakcyjną stopę zwrotu z inwestycji. Istnieje jednak kilka warunków, jakie determinują opłacalność takiego działania. Sprawdźmy, jakie są czynniki mające wpływ na atrakcyjność inwestycji w mieszkania pod wynajem. Co warto wiedzieć przed zakupem nieruchomości w celach inwestycyjnych, aby okazała się ona rentowna i była źródłem dodatkowego dochodu?
- Czynniki zwiększające atrakcyjność mieszkania dla przyszłych najemców
- Atrakcyjna lokalizacja mieszkania pod wynajem
- Standard mieszkania na wynajem
- Układ przestrzenny wnętrza
- Wysokość miesięcznych opłat
- Metoda finansowania zakupu- gotówka lub kredyt hipoteczny
- Jakie czynniki wpływają na tempo sprzedaży nowych mieszkań?
Czynniki zwiększające atrakcyjność mieszkania dla przyszłych najemców
Rozważając inwestycję w mieszkania przeznaczone na wynajem, powinniśmy dokonać analizy atrakcyjności naszej oferty najmu z punktu widzenia przyszłych klientów. Określenie docelowej grupy najemców pozwoli określić parametry przyszłej inwestycji, wokół których będziemy koncentrować nasze poszukiwania. Istnieją uniwersalne czynniki zwiększające atrakcyjność mieszkania, działające niemal w każdym przypadku. Jednak znalezienie nieruchomości spełniającej wszystkie wymagania inwestycji idealnej graniczy z cudem, a często nawet mija się z celem. Inwestowanie to sztuka osiągania wysokiej stopy zwrotu dzięki nabywaniu w atrakcyjnej cenie aktywów o dużym potencjale do wzrostu wartości. Jeśli kupimy idealnie wyposażone mieszkanie w ścisłym centrum Warszawy, cena za metr kwadratowy może być nieadekwatna do przychodów z najmu co może zmniejszyć wysokość zwrotu.. Z kolei zakup mieszkania na rynku pierwotnym na obrzeżach miasta może być nie atrakcyjny dla przyszłych najemców i wiązać się z długim okresem szukania najemcy. Nowoczesne rozwiązania komunikacyjne i przemyślana infrastruktura usługowa sprawiają, że uwaga inwestorów coraz częściej skupia się na nowych osiedlach mieszkaniowych. Dla osób rozpoczynających inwestowanie w nieruchomości wpływ lokalizacji dość często pozostaje niedoceniony. Równie ważne są aspekty finansowania zakupu, wyposażenia czy układu przestrzennego. Najemcy kierują się nieco innymi priorytetami niż osoby kupujące mieszkania na własny użytek. Zapraszamy do lektury poradnika, w którym wskażemy 5 najważniejszych czynników, jakie warto wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania pod wynajem.
1. Atrakcyjna lokalizacja mieszkania pod wynajem
Omawiając czynniki mające wpływ na atrakcyjność lokalizacji mieszkania pod wynajem, musimy zacząć od wyraźnego stwierdzenia, że zakupu warto dokonać w pobliżu miejsca zamieszkania. Ograniczenie poszukiwań do jednego miasta to oszczędność czasu i pieniędzy, a także większa szansa znalezienia lokalu, który sprawdzi się jako generator dochodu pasywnego. Atrakcyjna lokalizacja mieszkania pod wynajem jest wypadkową kilku elementów składowych, takich jak obecność miejsc pracy, niedaleka odległość do szkół i przedszkoli (warunek niezbędny dla rodzin z dziećmi), bliskość uniwersytetu (jeśli mieszkanie wynajmujemy studentom), dostępność miejsc parkingowych, rozbudowana sieć transportu publicznego, baza punktów usługowych (sklepy, galerie handlowe, przychodnie medyczne itp.). Już na samym początku musimy sprostać sporemu wyzwaniu. U osób rozważających inwestowanie w nieruchomości wpływ lokalizacji może rodzić pytania o sensowność zakupu mieszkań od deweloperów. Przecież nowe osiedla mieszkaniowe powstają przeważnie na terenach słabo zurbanizowanych, a pełna infrastruktura powstanie dopiero za kilka lat… Atrakcyjna lokalizacja mieszkania pod wynajem nie oznacza zawsze kupna lokalu w ścisłym centrum Warszawy. Wielu najemców dysponuje przecież własnym środkiem transportu a istniejąca lub przyszła infrastruktura transportu publicznego może być dobrze rozwinięta. Ważne dla nich czynniki zwiększające atrakcyjność mieszkania skupiają się wokół spokojnej, bezpiecznej okolicy, brakiem problemów z parkowaniem pojazdów, a także z potrzebą zamieszkania w nowym, schludnym wnętrzu. Ogromne znaczenie ma także bezpieczeństwo lokalizacji mieszkania pod wynajem. Nowe osiedla wyposażone są w systemy monitoringu i ogrodzenia, czego często nie mogą zaoferować kamienice w centrum miasta. Ostateczne czynniki mające wpływ na atrakcyjność lokalizacji mieszkania pod wynajem będziemy mogli zdefiniować dopiero po tym jak ustalimy grupę docelową przyszłych najemców. Wybór lokalizacji ma zdecydowanie największy wpływ na opłacalność inwestycji, dlatego należy zarezerwować odpowiednio dużo czasu na wizje lokalne i analizę rozmaitych opcji.
2. Standard mieszkania na wynajem
Wykończenie wnętrza mieszkania na wynajem powinno opierać się na funkcjonalności i wytrzymałości. Warto zrezygnować z elementów bogatych w detale i niepotrzebne dodatki, które nie podwyższą wartości czynszu, a będą odpowiadać za dużą część kosztu zakupu. Zalecamy malowanie mieszkania farbami umożliwiającymi czyszczenie zabrudzeń na mokro, zrezygnowanie z drewnianego parkietu na rzecz wytrzymałych paneli, czy zakup pralki lub zmywarki o wysokiej trwałości, udowodnionej licznymi pozytywnymi opiniami klientów. Wyższy standard mieszkania na wynajem przyda się osobom kierującym swoją ofertę w stronę wyższej kadry managerskiej korporacji. Jednak ze względu na ich niewielki udział w rynku najmu, większość inwestorów powinna skupić się na uniwersalnym charakterze wnętrza i ograniczaniu wydatków.
3. Układ przestrzenny wnętrza
Kupując mieszkanie na wynajem, warto ograniczyć się do ofert o powierzchni poniżej 60 m2. Większe mieszkania są narażone na liczne przestoje między okresami najmu, gdyż dużo trudniej znaleźć dla nich najemcę. Znacznie lepiej sprawdzają się mieszkania podzielone na mniejsze pokoje niż posiadające jeden ogromny salon, wybudowany kosztem pozostałej przestrzeni. Na atrakcyjność inwestycji wpływa również wysokość kondygnacji (najlepiej wybierać mieszkania na 1. lub 2. piętrze), oraz orientacja geograficzna okien. Zalecamy wybór mieszkania z oknami po stronie południowej, które cieszą się lepszym naświetleniem przekładającym się na niższe rachunki za energię elektryczną.
4. Wysokość miesięcznych opłat
Wysokie opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub administracji zmniejszają atrakcyjność mieszkania z punktu widzenia najemcy a właścicielowi mieszkania nie dają dodatkowego zysku. Warto mieć na uwadze wysokość opłat przy tworzeniu kalkulacji finansowych, bo może on negatywnie wpływać na opłacalność inwestycji.. Wysokie opłaty zmniejszają atrakcyjność mieszkania w oczach potencjalnego najemcy i w związku z tym trudniej się wynajmują.
5. Metoda finansowania zakupu- gotówka lub kredyt hipoteczny
Bezpieczeństwo inwestycji w mieszkanie na wynajem zależy od sposobu finansowania jego zakupu. Przyszły właściciel mieszkania może sfinansować jego zakup z własnych środków lub posiłkując się kredytem. W przypadku zakupu przy posiłkowaniu się kredytem należy dobrze oszacować opłacalność inwestycji biorąc pod uwagę koszt obsługi kredytu. Jest to szczególnie ważne w sytuacji wysokiego oprocentowania kredytów, bo koszt jego obsługi w znaczący sposób zmniejszy atrakcyjność inwestycji. Przy wyborze opcji kredytowej, najprawdopodobniej większa część inwestorów skorzysta z kupna mieszkania na rynku pierwotnym ze względu na łatwiejszy dostęp do kredytu przy takim zakupie. Kupując mieszkanie za gotówkę, zyskujemy elastyczność i bezpieczeństwo ale warto porównać korzyści z takiej inwestycji do innych alternatywnych sposobów inwestowania. W naszej opinii inwestycja w mieszkanie na wynajem daje korzystną wypadkową ryzyka i wysokości zwrotu. Nawet jeśli sytuacja życiowa zmusi nas do niezaplanowanej sprzedaży lokalu, nie powinniśmy z tego powodu zrealizować strat.
Jakie czynniki wpływają na tempo sprzedaży nowych mieszkań?
Rynek mieszkaniowy podlega prawom popytu i podaży, na które wpływ ma wiele czynników związanych z ogólną sytuacją rynkową. Wysokość inflacji, łatwy dostęp do kredytów hipotecznych, koszt materiałów budowlanych i siły roboczej, regulacje podatkowe to tylko kilka z czynników które w znaczący sposób wpływają na ceny nieruchomości i zdolność nabywczą . Jakiekolwiek zawirowania w obszarze jednego z powyższych czynników mogą zakłócić równowagę pomiędzy popytem i podażą. W obecnych realiach rynkowych popyt na mieszkania został w znaczy sposób ograniczony poprzez trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych i ich wysoki koszt. Właściwie jedyne mieszkania, które cieszą się nadal zainteresowaniem osób indywidualnych to mieszkania nabywane w celach inwestycyjnych. Obecnie, wśród inwestorów indywidualnych, większą popularnością cieszą się mieszkania dostępne na rynku pierwotnym niż wtórnym. Chociaż na tym drugim można trafić na dobre okazje cenowe. Jednak jeżeli w grę wchodzi bezpieczeństwo lokalizacji mieszkania pod wynajem, gwarancja techniczna i szereg nowoczesnych rozwiązań, których nie zastosowano w lokalach powstałych kilkanaście lat temu, to rynek pierwotnym wydaje się najlepszą opcją inwestycyjną. Szczególnie dotyczy to nowych inwestorów, którym zależy przede wszystkim na bezpieczeństwie inwestycji.
