W ostatnich latach rynek nieruchomości dynamicznie się zmienia. Stały jest jedynie popyt na mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych. Nic w tym dziwnego – wysoka inflacja oraz wąski wybór alternatywnych metod bezpiecznego inwestowania oszczędności, sprawia, że nieruchomości to wciąż jedno z najchętniej wybieranych aktywów inwestycyjnych. Wiele osób, które planują zakup lokalu w celach inwestycyjnych, zastanawia się jakie mieszkania się najlepiej wynajmują. W tym artykule odpowiemy na pytanie: jakich mieszkań szukają Warszawiacy?
Spis treści:
- Dlaczego mieszkania Polaków to coraz częściej lokale wynajmowane?
- Na jakie mieszkania jest popyt?
- Gdzie warto kupić mieszkania pod wynajem w Warszawie?
- Jaki metraż pod wynajem jest najpopularniejszy w stolicy?
- Standard wykończenia, ogródek, balkon – jakich mieszkań szukają Warszawiacy?
Dlaczego mieszkania Polaków to coraz częściej lokale wynajmowane?
Na początku warto zastanowić się, dlaczego rynek najmu ciągle rośnie, a popyt na wynajmowane mieszkania jest tak duży. Od początku 2022 roku wpływ na taki stan rzeczy mają dwa podstawowe zjawiska. Pierwsze z nich to wojna w Ukrainie. Szacuje się, że, od początku konfliktu granicę z Polską przekroczyło ok. 3,5 mln uchodźców. Wiele z tych osób zdecydowała się pozostać w Polsce. Ukraińska klasa średnia, która zdecydowała się pozostać w naszym kraju wykreowała wzrost popytu na wynajmowane mieszkania zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich. W tym przypadku najczęściej szukane mieszkania w Warszawie obejmowały 3-4 pokoje, w których mogły zamieszkać wieloosobowe rodziny.
Drugim zjawiskiem, wpływającym na rynek najmu w Polsce, jest wysoka inflacja i związany z nią wzrost stóp procentowych. Wysokie i ciągle rosnące stopy procentowe spowodowały spadek zdolności kredytowej Polaków. Wiele osób, które planowały zakup mieszkania będą musiały odłożyć tą decyzję na później i zdecydować się na zamieszkanie w lokalu wynajmowanym. Powyższe dwa zjawiska mocno wpływają na przewagę popytu nad podażą na rynku mieszkań do wynajęcia.
Na jakie mieszkania jest popyt?
Odpowiedź na pytanie, jakie mieszkania się najlepiej wynajmują?, nie jest prosta i uwarunkowana wieloma czynnikami. Podstawowe z nich to lokalizacja, wielkość, standard oraz cena najmu. Należy przy tym pamiętać, że na cenę najmu składają się trzy podstawowe elementy (i) czynsz żądany przez właściciela, (ii) opłaty administracyjne oraz (iii) koszt mediów. Jeżeli chodzi o lokalizację to proponujemy skoncentrować się na rynku Warszawskim, na terenie którego działa spółka Z NAMI. Jest to największy rynek mieszkań na wynajem w Polsce, który charakteryzuje się dużą różnorodnością. Jeżeli planujemy zakup mieszkania w celu inwestycyjnym spróbujmy przeanalizować atrakcyjność pod kątem lokalizacji, wielkości oraz standardu wykończenia. Wszystkie te czynniki mają wpływ na wysokość czynszu, który wpłynie do kieszeni inwestora oraz na łatwość wynajęcia takiego mieszkania. Zastanówmy się także czy mieszkanie pod wynajem na rynku pierwotnym czy wtórnym.
Gdzie warto kupić mieszkania pod wynajem w Warszawie?
Najpierw przyjrzyjmy się lokalizacji. Stolica to oczywiście największy, najbardziej różnorodny ale i najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Wybierając lokalizację przyszłej inwestycji należy wziąć pod uwagę kilka czynników, które wpływają na jej atrakcyjność pod kątem przyszłego wynajmu. Podstawowe z nich to dobry i łatwy dostęp do środków komunikacji publicznej (metro, tramwaj), dobra infrastruktura (sklepy, szkoły, centra handlowe) oraz popularność wśród wynajmujących (niektóre dzielnice cieszą się większą popularnością niż inne). Oczywiście. Najczęściej szukane mieszkania w Warszawie pod względem położenia znajdują się w centrum lub blisko centrum miasta. Dla wynajmujących, atrakcyjne lokalizacje to także te, znajdujące się blisko centrów biznesowych i uczelni. Dwie bardzo popularne dzielnice to Śródmieście oraz Wola. Rosnącym zainteresowaniem cieszą się również apartamenty na Wilanowie i Mokotowie. Zawsze dobrym, uniwersalnym wyborem, mogą być także mieszkania w takich dzielnicach, jak: Włochy, Żoliborz czy Ursus.
Ze względu na sąsiedztwo wspomnianych centrów biznesowych, dobrym wyborem może być również nieruchomość na Dolnym Mokotowie czy niedaleko Dworca Zachodniego. W takich miejscach powstaje sporo nowoczesnych apartamentowców, w których prym wiodą właśnie mieszkania na wynajem. W przypadku lokalizacji blisko popularnych uczelni raczej należy rozglądać się za lokalami z rynku wtórnego – w takich okolicach dostępna jest przede wszystkim starsza zabudowa mieszkaniowa.
Jaki metraż pod wynajem jest najpopularniejszy w stolicy?
Wiedząc już gdzie warto kupić mieszkania pod wynajem w Warszawie, warto zastanowić nad jego metrażem oraz ile powinno mieć pokoi. Tutaj standardy nie różnią się zbyt mocno od wielu innych popularnych polskich miast. Najczęstszym wyborem jest dziś lokal 1- lub 2-pokojowy o powierzchni od 39 m² do 55 m². Dwupokojowe mieszkania Polaków mają dziś zazwyczaj salon z aneksem kuchennym oraz sypialnię. Taki podział jest komfortowy zarówno dla singli, jak i młodych par. Rodzin z dzieckiem szukają najczęściej lokali trzypokojowych.
Zastanawiając się nad odpowiedzią na pytanie: jaki metraż pod wynajem będzie najlepszy, trzeba także zauważyć fakt wzrastającej atrakcyjności lokali o większej powierzchni zlokalizowanych na obrzeżach stolicy. Powodem tego trendu jest wzrost popularności pracy zdalnej (lokalizacja nie odgrywa już tak ważnej roli), potrzeba wydzielenia w mieszkaniu dodatkowej przestrzeni na „home-office” oraz atrakcyjność czynszu najmu. Często mieszkania na obrzeżach stolicy wynajmują rodziny z dziećmi a one potrzebują z reguły większego metrażu. Taka lokalizacja jest zwłaszcza atrakcyjna jeżeli znajduje się w pobliżu szkół oraz przedszkoli.
Standard wykończenia, ogródek, balkon – jakich mieszkań szukają Warszawiacy?
Dziś dla wielu inwestorów ważny jest standard wykończenia nieruchomości, którą kupują pod wynajem. Większą popularnością cieszą się mieszkania już wykończone, po remoncie, w nowszym budownictwie lub lokale nowe, które są oddawane do użytku w standardzie deweloperskim. Jeśli wybierane są lokale starsze, które wymagają aranżacji od podstaw, to zwykle ich cena musi uwzględniać koszt przeprowadzenia gruntownego remontu.
Warto podkreślić, że jednym ze skutków pandemii była również zmiana opinii, na jakie mieszkania jest popyt w stolicy. Wzrosło zainteresowanie lokalami, które mają balkony, tarasy lub ogródki. Przestrzeń, pozwalająca, choć na moment odpocząć na świeżym powietrzu, bez konieczności wybierania się do parku czy lasu, to duży atut, pozwalający zdecydowanie szybciej znaleźć najemcę.
