Z pozoru proste źródło dochodu, jakim wydaje się wynajem własnego mieszkania, może sprawić sporo kłopotów natury podatkowej i prawnej. Dlatego tak ważna jest znajomość aktualnych przepisów. Wiedza ta powinna skutecznie zminimalizować wystąpienie problemów, zarówno na linii wynajmujący – najemca, jak i podczas rozliczeń z Fiskusem. Coraz bardziej popularnym rodzajem umowy najmu mieszkania jest tzw. najem okazjonalny, który po raz pierwszy pojawił się w ustawie o ochronie praw lokatorów z 2009 roku. W dzisiejszym artykule skupimy się na omówieniu podstawowych zasad, jakim podlega ta forma umowy z najemcą. Czym jest najem okazjonalny z perspektywy obydwu stron umowy? Jakie wady i zalety są z nim związane?
Spis treści:- Na czym polega najem okazjonalny?
- Zasady najmu okazjonalnego mieszkania
- Najem okazjonalny Korzyści dla właściciela mieszkania i lokatora
- Najem okazjonalny mieszkania – czy ma jakieś wady?
Na czym polega najem okazjonalny?
Nie każdy zdaje sobie sprawę, jak wiele zagrożeń czyha na osoby oferujące swoje mieszkania na wynajem . Lista ryzyk nie ogranicza się wyłącznie do kwestii finansowych i podatkowych.. Znalezienie uczciwego, wywiązującego się ze swoich zobowiązań najemcy wymaga wiedzy i doświadczenia .Nieuczciwy lokatorzy to zmora wielu osób, które chcą czerpać korzyści z wynajmowania własnego mieszkania. Zniszczone mienie i zaleganie z płatnościami to niestety dość powszechne problemy, jakim muszą stawiać czoła wynajmujący. Nic dziwnego, że poszukują oni skutecznych metod zabezpieczenia się przed nieuczciwymi najemcami. Orężem w walce z nieuczciwymi najemcami wydaje się być najem okazjonalny, na mocy którego wynajmujący może skuteczniej egzekwować swoje prawa wynikające z umowy najmu.
Czym jest najem okazjonalny? Podwaliny pod przyszłe zasady najmu okazjonalnego mieszkania stworzyła wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów. Wprowadzono wówczas definicję najmu okazjonalnego, określając go jako umowę na okres nie dłuższy niż 10 lat, na mocy której najemca może odpłatnie mieszkać w lokalu własnościowym wynajmującego. Wynajmujący musi być przy tym osobą fizyczną i nie może prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu mieszkań.
Najem okazjonalny mieszkania został zatem dość mocno ograniczony przedmiotowo – umowa o najem okazjonalny pozostaje legalna tylko wtedy, gdy proces najmu dotyczy celów mieszkaniowych. Wynajmowanie lokali na rzecz firm prowadzących działalność gospodarczą wchodzi w zakres parasola ochronnego, jaki stwarza najem okazjonalny mieszkania, o ile jest to najem na cele mieszkaniowe. W dalszej części artykułu wyjaśnimy dokładniej, na czym polega najem okazjonalny z punktu widzenia przepisów prawa. Różnorodne opinie pojawiające się na forach branżowych bardzo często wprowadzają czytelnika w błąd. Zasady najmu okazjonalnego mieszkania należy bezwzględnie poznać jeszcze przed podpisaniem umowy. Tylko wtedy będziemy mieli pewność, że działamy zgodnie z prawem, a najemca jest objęty ramami legislacyjnymi w pożądanym zakresie.
Zasady najmu okazjonalnego mieszkania
Powiedzieliśmy już, że najem okazjonalny reguluje stosunki wyłącznie między osobami fizycznymi, które wiąże umowa o korzystanie z lokalu na cele mieszkaniowe. Pierwszą zasadą, jaką przyjmuje najem okazjonalny, jest określony czas najmu zawarty w umowie. Nie ma tutaj możliwości podpisania dokumentu na czas nieokreślony, a samo wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego również następuje w określonych okolicznościach. Każda modyfikacja ustaleń zapisanych w umowie znajduje odzwierciedlenie w formie pisemnej dokumentacji, podpisanej przez obie strony. Opinie najemców, od których wynajmujący oczekuje podpisania umowy o najem okazjonalny, podkreślają uciążliwość licznych formalności, jakie należy spełnić przed przeprowadzką do nowego lokalu. Ustawowe zasady najmu okazjonalnego mieszkania angażują osobę notariusza, u którego sporządzany jest akt notarialny obejmujący poddanie się dobrowolnej egzekucji i nakaz opuszczenia lokalu przez najemcę po ustaniu okresu najmu przewidzianego w umowie. Te elementy dokumentu nie mogą być w umowie o najem okazjonalny pominięte i nie ma możliwości ich negocjacji. Jeśli umowa najmu nie zostanie przedłużona przez wynajmującego, najemca ma prawny obowiązek natychmiastowego opuszczenia mieszkania w wyznaczonym terminie.
Kolejnym dokumentem, jaki najemca musi dołączyć do umowy, jest oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego, do którego najemca będzie mógł się przeprowadzić w sytuacji wygaśnięcia lub rozwiązania umowy. Oświadczenie musi być złożone przez właściciela lokalu zastępczego z jego podpisem poświadczonym notarialnie.
Wynajmujący natomiast powinien sporządzić oświadczenie, w którym imiennie wskazuje osoby uprawnione do korzystania z jego lokalu w całym okresie najmu.
Skoro wiemy już, czym jest najem okazjonalny, warto zastanowić się nad podstawową różnicą między taką formą umowy a najmem standardowym. Otóż najem okazjonalny nie podlega pod zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, która budzi spore kontrowersje wśród wynajmujących. Osoby borykające się z nieuczciwymi najemcami zwracają uwagę na absurdalnie wysoki poziom ochrony nieuczciwych najemców np. osób zalegających z płatnościami. Procedura eksmisji może rozciągać się na miesiące lub lata, generując dla wynajmującego kolosalne straty finansowe. Najem okazjonalny mieszkania wprowadza możliwość zastosowania natychmiastowej egzekucji komorniczej i umożliwia eksmisję lokatora w ściśle określonych przypadkach. Opinie o najmie okazjonalnym różnią się w zależności od strony, która je wystawia. Wynajmujący z nieskrywanym entuzjazmem przywitali nowe regulacje z 2009 roku, na które najemcy patrzą znacznie mniej przychylnie. Stosunkowo niewielki udział najmu okazjonalnego w całym rynku mieszkań na wynajem pokazuje, że wokół tej formy umowy wciąż krąży wiele niedomówień, którym warto się przyjrzeć.
Najem okazjonalny Korzyści dla właściciela mieszkania i lokatora
W obliczu zapisów prawnych, jakim podlega najem okazjonalny, korzyści dla wynajmującego wydają się bezdyskusyjne. Dzięki oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego, ma on możliwość legalnej eksmisji lokatora, jeśli ten nie wywiązuje się z postanowień umowy. Natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego nie pociąga za sobą obowiązku zagwarantowania lokalu zastępczego. Lokatorzy podpisujący ten rodzaj umowy muszą mieć pełną świadomość, na czym polega najem okazjonalny. Eksmisja będzie wówczas możliwa niezależnie od pory roku i stanu zdrowia lokatora łamiącego postanowienia umowy najmu. Wynajmujący może natomiast spać spokojnie – jego interesy są znacznie lepiej chronione, a najemca musi się wywiązywać z terminów płatności i innych warunków umowy pod rygorem szybkiej eksmisji.
Najem okazjonalny oznacza także korzyści dla najemców. Wynajmujący nie może podnosić czynszu według swojego uznania, jeżeli taka procedura nie została uwzględniona w dokumencie podpisanym przez obie strony. Również wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego pozostaje ograniczone do kilku sytuacji – umyślnego niszczenia wyposażenia mieszkania przez najemcę, zakłócania zasad porządku domowego i niewywiązywania się z cyklicznych opłat na rzecz wynajmującego. Umowa o najem okazjonalny gwarantuje transparentność i solidne ramy prawne dla każdej ze stron transakcji.
Najem okazjonalny mieszkania – czy ma jakieś wady?
W przypadku umowy o najem okazjonalny korzyści znacznie przewyższają potencjalne wady. Jako wadę możemy uznać wyższe koszty zawarcia umowy (konieczność uiszczenia opłaty notarialnej) i dłuższy czas potrzebny na załatwienie wszystkich formalności. Niektórzy najemcy mogą mieć problem ze wskazaniem lokalu zastępczego, w którym będą mogli zamieszkać po rozwiązaniu umowy. Dlatego wynajmujący, który jest zainteresowany wyłącznie umową o najem okazjonalny, musi liczyć się z zawężonym kręgiem potencjalnych najemców. Jednak największa wada najmu okazjonalnego ujawnia się wtedy, gdy lokator z niezależnych od niego przyczyn straci prawo do zastępczego lokalu, który został podany w umowie. Taka sytuacja może mieć miejsce na skutek sprzedaży mieszkania wskazanego w umowie o najem okazjonalny przez jego właściciela lub rezygnacji z podjętego wcześniej zobowiązania. W takiej sytuacji, wynajmujący nie może skorzystać z prawa do automatycznej eksmisji, lecz musi wstąpić na drogę sądową. Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, że tego rodzaju okoliczności zdarzają się niezwykle rzadko. Sam najem okazjonalny może być skutecznym remedium na wiele problemów wynajmujących i gwarantować im pożądany poziom ochrony.
