W dzisiejszych czasach niepewność gospodarcza wydaje się paradoksalnie jedynym pewnym zjawiskiem na rynku. Dane, które docierają z kraju i zagranicy coraz częściej, wskazują na ryzyko recesji. Wiele osób zastanawia się, w co inwestować w czasie kryzysu. Akcje? Obligacje? Waluty? A może po prostu trzymać gotówkę na lokacie bankowej? Podczas rynkowej niepewności bardzo często podejmujemy działania oparte na emocjach, a nie na faktach lub konkretnych danych. Przedstawimy Ci powody, dla których warto inwestować w rynek nieruchomości w trakcie kryzysu gospodarczego.
Spis treści:- Inwestowanie w czasie kryzysu – co to jest recesja?
- Koronawirus a inwestycje w nieruchomości – czy pandemia ma nadal znaczenie?
- W co inwestować w czasie kryzysu?
- Jakie są powody, dla których warto inwestować w rynek nieruchomości?
- Inwestowanie na rynku nieruchomości – jakimi zasadami się kierować?
Inwestowanie w czasie kryzysu – co to jest recesja?
Wypowiedzenie na głos słowa „recesja” wystarczy, aby inwestorzy na rynku nieruchomości – i wielu innych rynkach – wzdrygnęli się. W końcu ostatnia recesja z 2008 roku była dewastująca dla tej branży. Sprzedaż mocno spowolniła, ceny gwałtownie spadły, a rynek pogrążył się w chaosie. Jednak patrząc na tamten kryzys z perspektywy kilku lat łatwo dojść do wniosku, że kupno domu lub mieszkania w czasie recesji może przynieść Ci wiele korzyści!
Czym jest recesja? Klasyczna definicja tego pojęcia to dwa kolejne kwartały spadku produktu krajowego brutto, czyli zahamowanie wzrostu gospodarki. W takich warunkach zmniejszają się nakłady na inwestycje, spada dochód społeczeństwa i wzrasta bezrobocie. Ostatnio z takim zjawiskiem na świecie mieliśmy do czynienia w latach 2007-2009, kiedy załamał się rynek kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka w Stanach Zjednoczonych. Powodów recesji może być jednak wiele – aktualny kryzys to wypadkowa kilku zjawisk, w tym:
- pandemii koronawirusa,
- dodruku pieniądza,
- zerwanych łańcuchów dostaw,
- wysokiej inflacji,
- ataku na Ukrainę.
Tym razem rynek nieruchomości nie jest przyczyną problemów gospodarczych, ale nie oznacza to, że ominą go pewne wyzwania.
Koronawirus a inwestycje w nieruchomości – czy pandemia ma nadal znaczenie?
Pandemia związana z wirusem Covid-19 zdecydowanie wpłynęła na rynek nieruchomości, zwłaszcza na początku jej trwania. W roku 2020 na długie tygodnie znacząco zmalała ilość transakcji na rynku nieruchomości i pojawiły się problemy związane z najmem mieszkań. Nauka zdalna oraz wzrost popularności pracy z domu to czynniki, które zmniejszyły popyt na wynajem lokali mieszkalnych i powierzchni biurowych, zwłaszcza w centrach dużych miast.
Stagnacja nie trwała jednak długo. Już w 2021 r., kiedy pandemia nieco zaczęła nam powszednieć i pojawiły się szczepionki, pozwalające skutecznie zmniejszać transmisję wirusa, inwestowanie w nieruchomości pod wynajem znów zaczęło być bardzo popularne. Dziś na tę branżę pandemia nie wpływa już bezpośrednio. Zauważalne są jedynie gospodarcze skutki walki z Covid-19. Dlatego też widmo recesji jest dziś większym problemem niż koronawirus, a inwestycje w nieruchomości nie powinny być już oceniane przez pryzmat ewentualnych kolejnych fal pandemii.
W co inwestować w czasie kryzysu?
Wiele osób szuka dziś odpowiedzi na pytanie: jak ulokować swój kapitał, by uchronić się przed skutkami wysokiej inflacji. Akcje są zbyt zmienne i dla niedoświadczonych osób mogą wiązać się z dużymi finansowymi stratami w krótkim czasie. Obligacje zazwyczaj wymagają długoterminowego podejścia. Złoto wiąże się z wysokimi opłatami transakcyjnymi i jest już bardzo drogie. Waluty również cechują się sporą zmiennością.
Stabilne ceny mieszkań i domów z perspektywą ich wzrostu, rosnąca popularność najmu oraz bezpieczeństwo czyni nieruchomości atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym w czasie kryzysu gospodarczego. Inwestowanie na rynku nieruchomości na użytek prywatny można w tym przypadku potraktować po prostu jako lokatę kapitału, który będzie pracował i dawał zyski bez ryzyka ich utraty.
Jakie są powody, dla których warto inwestować w rynek nieruchomości?
Szerokie grono inwestorów zastanawia się, czy warto kupować i sprzedawać nieruchomości podczas kryzysu. Dokonywanie transakcji na tym rynku w trakcie recesji może przynosić zyski, ale musi wiązać się z przestrzeganiem kilku podstawowych zasad. Opiszemy je nieco później. Najpierw przybliżymy powody, które czynią nieruchomości atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym podczas gospodarczych zawirowań.
1. Mniejsza konkurencja na rynku
Pogorszenie koniunktury gospodarczej zwykle oznacza, że mniej osób ma środki na zakup mieszkania czy domu. W zależności od tego, gdzie wybierasz nieruchomość i jakiego rodzaju lokalu szukasz, może to oznaczać, że będziesz mieć mniej konkurencji. Da Ci to więcej czasu na rozejrzenie się po okolicy, oszacowanie, czy opłaca się inwestować w nieruchomości w danej lokalizacji i porównanie poszczególnych ofert. Presja podczas ewentualnych negocjacji również będzie mniejsza.
2. Niższe ceny nieruchomości
Zgodnie z prawem podaży i popytu, mniejsza liczba kupujących sprawia, że sprzedający są skłonni obniżać swoje ceny, aby ich oferta na daną nieruchomość była bardziej atrakcyjna. Niski popyt oznacza również dłuższe cykle sprzedaży, co jest sporym problemem dla tych, którzy chcą sprzedawać w pośpiechu np. ze względów finansowych. Jeśli masz gotówkę, inwestowanie w czasie kryzysu zwykle oznacza, że czas działa na Twoją korzyść. Wielu właścicieli nieruchomości nie będzie w stanie długo wytrzymać presji wysokich stóp procentowych i związanych z tym rosnących rat kredytu. Taka sytuacja rodzi szereg okazji inwestycyjnych.
3. Brak konkurencyjnych aktywów
Jak wspominaliśmy wcześniej – inwestowanie w czasie kryzysu jest trudne ze względu na to, że problemy dotykają większość dostępnych na rynku aktywów. Ceny akcji spółek z wielu branż spadają, waluty (w odniesieniu do złotego) są drogie, a zakup metali szlachetnych wiąże się z wysokimi kosztami transakcyjnymi. Na nieruchomościach zmienność nie jest aż tak wysoka, a opłaty transakcyjne łatwe do przewidzenia i stosunkowo stałe.
4. Ludzie zawsze potrzebują mieszkań
Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem ogranicza ryzyko dużej straty, ponieważ ludzie zawsze muszą gdzieś mieszkać. Szybkie kupno i sprzedaż (flipping) lokali w czasie kryzysu może być trudne ze względu na mniejszą liczbę potencjalnych kupujących, ale już z popytem na wynajem nie powinno być problemów. Zwłaszcza w sytuacji, w której do naszego kraju napływają uchodźcy zza granicy. W czasie recesji wiele osób może wstrzymać się z kupnem nowego mieszkania, , ale rzadko zdarza się, aby np. młode małżeństwo zrezygnowało z wyprowadzki od rodziców lub studenci zdecydowali się dojeżdżać do uczelni 200 km, zamiast wynająć mieszkanie w dobrej lokalizacji.
5. Zwiększona wartość nieruchomości w przyszłości
Jeśli kupujesz w czasie spowolnienia gospodarczego, z perspektywy długoterminowej możesz trafić na bardzo okazyjną cenę ale nawet jeżeli kupisz w cenie rynkowej to prawdopodobieństwo wzrostu wartości nieruchomości jest duże. Rosnące ceny materiałów budowlanych i robocizny nie zostawiają pola do obniżki cen nieruchomości w przyszłości. Dodatkowo tzw. Luka potrzeb mieszkaniowych w Polsce nie zostanie szybko zamknięta, co w perspektywie długoterminowej będzie prowadziło do wzrostu wartości nieruchomości. Łatwość zbycia zakupionego mieszkania powinna rosnąć, gdy gospodarka się ożywi, otwierając przed Tobą możliwość realizacji zysku.. Pamiętaj jednak, że w wielu przypadkach odpowiedź na pytanie: czy warto inwestować w nieruchomości w kryzysie, otrzymasz dopiero po kilku latach.
Inwestowanie na rynku nieruchomości – jakimi zasadami się kierować?
Ostateczna decyzja, związana z tym, czy opłaca się inwestować w nieruchomości u progu lub w trakcie recesji, zależy od Ciebie. Jeśli jednak podejmiesz ryzyko i zaczniesz szukać lokalu z zamiarem zakupu, kieruj się kilkoma prostymi zasadami. Przede wszystkim wybieraj mieszkania bądź domy w lokalizacjach atrakcyjnych dla potencjalnych najemców i w przyszłości nabywców. Jeśli chcesz oferować najem danej nieruchomości studentom, najlepszym wyborem będą dobrze skomunikowane mieszkania blisko centrum miasta lub popularnej uczelni. Dopóki sytuacja w gospodarce się nie uspokoi, raczej unikaj lokali użytkowych czy powierzchni biurowych.
Pamiętaj również, że w czasie kryzysu „cash is king”. O wiele bezpieczniejszym rozwiązaniem od zaciągania kredytu w otoczeniu wysokich stóp procentowych, jest zakup nieruchomości za gotówkę. W takiej sytuacji rosnące raty finansowania nie stanowią dla Ciebie zagrożenia – możesz komfortowo maksymalizować zyski z najmu i nie tracisz dużej ilości gotówki, gdy mieszkanie przez pewien czas stoi puste. Warto także podkreślić, że właściwe zarządzanie nieruchomościami (w tym pomoc najemcom, szybkie usuwanie usterek w lokalach, odświeżanie mieszkań od czasu do czasu) jest kluczem do sukcesu na rynku wynajmu nieruchomości. Jeśli nie masz czasu na takie działania, zastanów się nad skorzystaniem z pomocy doświadczonych specjalistów. Zlecenia zarządzania najmem może w wielu przypadkach zwiększyć zyski, nawet w trakcie gospodarczego kryzysu.
