Inwestycja w mieszkanie pod wynajem jest niezwykle ważną decyzją finansową, która nie tylko ochroni wartość posiadanych oszczędności, lecz także dostarczy regularnych przychodów w postaci czynszu najmu. Proces przygotowania do zakupu nieruchomości pod wynajem powinien uwzględniać wiele czynników. Najważniejszym jest decyzja, co do wyboru odpowiedniego rynku. W dzisiejszym poradniku skupimy się na analizie opłacalności inwestycji w mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Powiemy, jakie kryteria warto wziąć pod uwagę i jak uniknąć przykrych niespodzianek. Czy gotowe mieszkanie do zamieszkania zawsze oznacza oszczędność czasu i pieniędzy? Jak kształtują się ceny nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego? Czy może mieszkanie na wynajem z rynku pierwotnego gwarantuje większe bezpieczeństwo i wyższy zwrot z inwestycji?
Spis treści:
- Zakup nieruchomości pod wynajem z rynku wtórnego – zalety i pułapki
- Na co uważać kupując nieruchomość z rynku wtórnego?
- Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym – analiza porównawcza
- Czy warto kupić mieszkanie na rynku pierwotnym?
- Rynek pierwotny czy wtórny na inwestycję w mieszkanie na wynajem – podsumowanie
Zakup nieruchomości pod wynajem z rynku wtórnego – zalety i pułapki
Zakup mieszkania pod wynajem rynek pierwotny czy wtórny? Ten dylemat towarzyszy każdej osobie, która pragnie zabezpieczyć swoje oszczędności lub wykorzystać wysoką zdolność kredytową do zakupu lokalu celem późniejszego najmu. Nieruchomości z rynku wtórnego jako pierwsze rzucają się w oczy, ze względu na ogromną liczbę ogłoszeń i możliwość skrócenia okresu przygotowania mieszkania do wynajęcia.. Wielu przyszłych inwestorów dostrzega też zaletę w postaci możliwości negocjacji ceny z prywatnym właścicielem, od którego oczekują większej elastyczności przy ewentualnych obniżkach niż w przypadku dewelopera. Pozytywna odpowiedź na pytanie, czy warto kupić mieszkanie z rynku wtórnego, wynika często z założenia, iż taki lokal nie będzie wymagał dużych nakładów finansowych na prace wykończeniowe. Inwestorów przyciąga również gotowa infrastruktura osiedlowa i często umiejscowienie bliżej centrum miasta.,. W przeciwieństwie do nieruchomości z rynku pierwotnego, mieszkania od prywatnych właścicieli dają możliwość wyboru spośród bardzo wielu lokalizacji. Portale ogłoszeniowe i oferty biur nieruchomości są przepełnione ofertami od sprzedających, co na pierwszy rzut oka może wydawać się niezwykle korzystne dla inwestora.. Należy jednak pamiętać, że wraz z obfitością dostępnych opcji istnieje wiele ryzyk. Osoby niemające doświadczenia w wynajmie mieszkań mogą nie zdawać sobie sprawy, na co uważać kupując nieruchomość z rynku wtórnego. Jeśli pominiemy dokładną analizę stanu prawnego lokalu, nie przeprowadzimy ekspertyzy w zakresie stanu technicznego i wpadniemy w pułapkę zakupu na podstawie pozytywnych emocji, możemy się boleśnie przekonać o ryzyku związanym z zakupem nieruchomości z rynku wtórnego. Pozorne udogodnienia szybko mogą się przeobrazić w dotkliwe straty finansowe, skutkujące rosnącym zadłużeniem lub drastyczną obniżką oczekiwanej stopy zwrotu. Jeśli kupimy mieszkanie w lokalizacji, od której stronią najemcy, możemy się spodziewać znacznych przestojów pomiędzy poszczególnymi okresami wynajmu. Jeśli nieruchomość okaże się problematyczna pod względem technicznym, czekają nas wysokie nakłady na remont. Zakup nieruchomości pod wynajem z rynku wtórnego wymaga większej wiedzy i obeznania w realiach rynkowych niż w przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Jeśli jednak jesteś zdecydowany na podążanie w tym kierunku, w dalszej części naszego poradnika opiszemy, na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym.
Na co uważać kupując nieruchomość z rynku wtórnego?
Czynności związane z zakupem mieszkania na rynku wtórnym można pogrupować w trzy podstawowe kategorie, określające stan techniczny, finansowy i prawny danego lokalu. Lista czynności weryfikujących stan techniczny nieruchomości z rynku wtórnego obejmuje wiele pozycji, a ocena każdego elementu wymaga wiedzy budowlanej. Dlatego, jeśli chcesz się upewnić, czy warto kupić mieszkanie z rynku wtórnego, powinieneś skorzystać z pomocy rzeczoznawcy ds. nieruchomości. Audyt techniczny obejmuje ocenę stanu instalacji grzewczej, okien, podłóg, ścian, czy składników wyposażenia stanowiących integralną część oferty sprzedaży. Należy dokładnie przyjrzeć się wszelkim nieszczelnościom, pęknięciom, zaciekom, które mogą świadczyć o przeszłej bądź aktualnej awarii. Specjaliści zajmujący się oceną stanu technicznego nieruchomości są w stanie wyłuskać typowe usterki. Ich poznanie jest kluczowe dla ustalania budżetu remontowego. Daje również solidną podstawę do negocjacji cenowych. Wydatek kilkuset złotych na usługę rzeczoznawcy to obowiązkowa inwestycja dla osób zdecydowanych na zakup nieruchomości pod wynajem z rynku wtórnego.
Kluczowe znaczenie przy zakupie lokalu ma jego klarowna sytuacji prawna. Aby ją poznać, należy uzyskać dostęp do aktu notarialnego zakupu mieszkania i księgi wieczystej, oraz otrzymać zaświadczenie od właściciela o braku osób zameldowanych pod danym adresem (taki dokument jest warunkiem podpisania aktu notarialnego finalizującego transakcję sprzedaży). Musimy też upewnić się, że nieruchomość nie figuruje w rejestrze środków trwałych przedsiębiorstwa i nie jest obciążona prawami majątkowymi osób trzecich, np. prawem dożywocia. W kategorii finansowej przyszły właściciel powinien mieć całkowitą pewność, że lokal jest wolny od zaległości czynszowych. Warto także unikać lokali obciążonych kredytem hipotecznym. Chociaż zakup nieruchomości z ustanowioną hipoteką jest prawnie możliwy, generuje dodatkowe procedury.
Zakup mieszkania pod wynajem rynek pierwotny czy wtórny – parametry inwestycyjne
Co jeszcze warto wiedzieć, analizując rynek pierwotny czy wtórny na inwestycję w mieszkanie na wynajem? Powiedzieliśmy w poprzednim akapicie, na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Nie można jednak poprzestać na parametrach samej nieruchomości, pomijając całkowicie kontekst rynkowy. Jeśli naszym zamiarem jest zakup mieszkania celem jego późniejszego wynajmu, musimy kierować nasze pieniądze w stronę tych lokali, które będą atrakcyjne dla docelowej grupy najemców. Mieszkania na wynajem nie powinniśmy kupować „pod siebie”. Zbyt duża powierzchnia ograniczy odzew ze strony potencjalnych najemców. Zbyt mała – zawęża rynek do studentów, mających niższe oczekiwania względem komfortu, lecz poszukujących najtańszych ofert. Za uniwersalny metraż można uznać mieszkania w przedziale 35-55 m2. Najbardziej cenione są mieszkania znajdujące się na drugiej lub trzeciej kondygnacji. Wpisują się one w potrzeby rodzin z dziećmi i osób starszych, gwarantując większą prywatność, bezpieczeństwo i mniejszy poziom hałasu dochodzącego z ulicy. Mieszkanie zakupione od prywatnego właściciela, często charakteryzuje się atrakcyjną lokalizacją. Jeśli budżet nie będzie stanowił przeszkody, warto lokować kapitał w mieszkaniach blisko centrum miasta. Warszawskie Powiśle, Wola czy Ochota windują ceny do bardzo wysokich poziomów, jednak gwarantują stałe zainteresowanie najemców. W długoterminowej perspektywie zakup mieszkania w dobrej lokalizacji okaże się korzystniejszy (stałe i wysokie przychody z najmu) i mniej problematyczny.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym – analiza porównawcza
Ostatnie lata pokazują, że ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym znacznie się do siebie zbliżyły. Wśród osób rozważających zakup mieszkania pod wynajem panuje opinia, jakoby nieruchomości z rynku pierwotnego miały kosztować krocie w porównaniu z ich odpowiednikami na rynku wtórnym. Nawet pobieżna analiza średnich cen mieszkań w poszczególnych miastach w Polsce pozwala obalić ten mit. W 2022 roku mamy do czynienia ze skokowym wzrostem cen mieszkań na rynku wtórnym. Decydując się na zakup mieszkania pod wynajem rynek pierwotny czy wtórny stwarzają różne możliwości. Warto pamiętać, że do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym należy doliczyć kwotę potrzebną na jego wykończenie. Jednak również w przypadku lokali „z drugiej ręki” musimy mieć na uwadze konieczność przeprowadzenia prac remontowych i zakupu wyposażenia dla najemców. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym zaczynają kontrastować, jeśli porównujemy nieruchomości w różnej odległości od centrum. Okazuje się, że kupno mieszkania od dewelopera na nowym osiedlu pod Warszawią będzie znacznie tańsze niż nabycie lokalu używanego w ścisłym centrum miasta stołecznego. Te rozbieżności sprawiają, że odpowiedź na pytanie, czy warto kupić mieszkanie z rynku wtórnego, nie jest już tak oczywista.
Czy warto kupić mieszkanie na rynku pierwotnym?
Wiemy już, na co uważać kupując nieruchomość z rynku wtórnego. Zajmiemy się teraz wskazaniem, czy warto kupić mieszkanie na rynku pierwotnym i jakie zalety oferują lokale od deweloperów. Mieszkania deweloperskie powstają na nowych, dobrze przemyślanych osiedlach. Technologia budowlana rozwija się niezwykle dynamicznie z roku na rok, zapewniając ciekawe rozwiązania organizacyjne, coraz lepszą termoizolację, czy optymalny układ przestrzenny. Deweloper udziela gwarancji na każde nowe mieszkanie, dzięki czemu nie musisz przejmować się ewentualnymi usterkami które wyjdą na jaw w pierwszych latach eksploatacji Wielu inwestorów dokonuje zakupu mieszkania na wynajem, mając jednocześnie nadzieję, że lokal ten w przyszłości posłuży ich dzieciom lub będzie go można sprzedać po wyższej cenie. Mieszkania z rynku pierwotnego znacznie lepiej ochronią swoją wartość i zapewnią bezproblemowe użytkowanie na długie lata. Kupując „puste ściany”, zyskujesz także całkowitą swobodę aranżacyjną. Możesz wykończyć lokal według własnych upodobań i warunków budżetowych. Zatem czy warto kupić mieszkanie na rynku pierwotnym? Jeśli zależy Ci na stabilnej inwestycji, którą utrzymasz w długim terminie, kupno mieszkania od dewelopera wydaje się dobrym pomysłem. Unikniesz tym samym wielu pułapek związanych z rynkiem wtórnym, zyskując nowe, atrakcyjne wnętrze dla celów wynajmu.
Rynek pierwotny czy wtórny na inwestycję w mieszkanie na wynajem – podsumowanie
Podjąłeś decyzję i realizujesz zakup mieszkania pod wynajem Rynek pierwotny czy wtórny? Pora wskazać naszą rekomendację. Zakładając, że nie masz dużego doświadczenia na rynku nieruchomości, opcja deweloperska wydaje się znacznie korzystniejsza. Otrzymujesz bowiem nowe mieszkanie, powstałe na osiedlach z przemyślaną i funkcjonalną infrastrukturą. Poświęcisz kilka tygodni na prace wykończeniowe, jednak ten czas zaowocuje lśniącym wnętrzem, które przyciągnie większą grupę najemców i pozwoli uzyskać wyższą cenę. Nie musisz się zastanawiać, na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym i jak nie wpaść w inwestycyjną pułapkę. Korzystanie z oferty deweloperów wydaje się dobrą opcją dla osób, które przyjmują długi horyzont inwestycyjny i nie zamierzają sprzedawać mieszkania w ciągu kilku najbliższych lat.
