Spis treści:
- Na czym polega umowa najmu?
- Prawa i obowiązki stron umowy najmu
- Co powinna zawierać umowa wynajmu mieszkania?
- Rozwiązanie umowy najmu to często spory problem
- Umowa o wynajem mieszkania – wzór jest wystarczający?
Najem – o ile jest dobrze zaplanowany i przemyślany pod względem prawnym – może okazać się dobrym sposobem na biznes. W końcu – nie bez racji – nieruchomości, zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne, uchodzą za jedną z najlepszych i najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Zresztą potwierdzają to ostatnie miesiące, gdy na rynku nieruchomości notuje się kolejne rekordy wzrostu cen mieszkań. Jednak kupno nieruchomości na wynajem to – co prawda niezwykle istotny – ale dopiero pierwszy krok na długiej drodze do zarabiania na niej pieniędzy. Trzeba przede wszystkim znaleźć najemców, a następnie podpisać z nimi odpowiednią umowę. Przeważnie na ostatnim z tych etapów pojawia się najwięcej trudności. Taki kontrakt należy prawidłowo skonstruować, wynegocjować treść ewentualnych spornych zapisów, a następnie zadbać o jego właściwe wykonywanie. O czym więc powinni pamiętać wynajmujący i najemcy, aby dobrze zabezpieczyć swoje interesy?
Na czym polega umowa najmu?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa najmu to kontrakt, w którym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może zostać określony – i tak dzieje się najczęściej – jako pewna suma. Poza tym trzeba podkreślić, że najem obejmuje wszelkiego rodzaju rzeczy – a więc zarówno nieruchomości, jak i ruchomości. Jest to tym bardziej istotne, gdy weźmie się pod uwagę, że niektórzy utożsamiają najem jedynie z lokalami mieszkalnymi czy usługowymi. Nic bardziej mylnego.
Ponadto należy pamiętać o tym, że przepisy Kodeksu cywilnego odnoszące się do najmu to o wiele za mało, aby dobrze napisać tego rodzaju umowę. Najczęściej w grę wchodzi szereg innych przepisów – w tym podatkowych. Jednak z praktycznego punktu widzenia kluczowe znaczenie przy najmie mają regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów. Bez jej dokładnej znajomości nie sposób udzielić odpowiedzi na pytanie, co powinna zawierać umowa wynajmu mieszkania.
Prawa i obowiązki stron umowy najmu
Zastanawiając się, co musi zwierać umowa najmu, warto odwołać się do praw i obowiązków stron takiego kontraktu, które wynikają z przepisów prawa. Do najważniejszych z nich – po stronie wynajmującego – należy: wydanie przedmiotu najmu najemcy; zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy np. korzystanie z wody, ciepła, energii elektrycznej, a także wymiana zużytych przez poprzednich najemców elementów wyposażenia lokalu. W celu uniknięcia nieporozumień i niedomówień korzystnym rozwiązaniem jest potwierdzenie przez strony umowy najmu – np. w formie protokołu zdawczo-odbiorczego – w jakim dokładnie stanie technicznym znajduje się lokal objęty kontraktem. Dobrym pomysłem jest dołączenie do takiego protokołu dokumentacji zdjęciowej.
Określone obowiązki ciążą także na najemcy. Zgodnie z prawem jest on zobowiązany do utrzymania wynajmowanego mieszkania w stanie niezmienionym stanie. To znaczy, że jest zobowiązany do naprawy wszelakich zniszczeń i wykonywania niezbędnych konserwacji np. okien i drzwi oraz podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych. Dodatkowym obowiązkiem najemcy jest utrzymanie wszystkich pomieszczeń, do których używania jest on uprawniony (przykładowo piwnicy i garażu) we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Najemca musi także przestrzegać obowiązku domowego. Poważne naruszenia tych obowiązków mogą stać się powodem do wypowiedzenia umowy najmu – w tym ze skutkiem natychmiastowym.
Co powinna zawierać umowa wynajmu mieszkania?
Dobra umowa najmu mieszkania musi zabezpieczać interesy każdej z jej stron. W tym kontekście warto wskazać na podstawowe elementy umowy najmu mieszkania. Należą do nich wysokość czynszu, okres trwania kontraktu oraz zasady jego wypowiedzenia. Oczywiście to, jakie elementy powinna zawierać umowa wynajmu, precyzują przepisy prawa, doświadczenia i stosowane praktyki rynkowe. Jednak bez dobrego i precyzyjnego określenia wskazanych powyżej podstawowych elementów nie może być mowy o przygotowaniu dobrej umowy najmu.
Czynsz przeważnie stanowi jedną z pierwszych spraw, o której rozmawiają wynajmujący i najemca. Zresztą cenę najczęściej podaje się już w ofercie. Ustawodawca nie określa ani maksymalnej, ani minimalnej wysokości czynszu. W praktyce jego wysokość zależy od wielu elementów, w tym od jakości wynajmowanego mieszkania, jego lokalizacji, wysokości opłat dodatkowych oraz sytuacji na rynku wynajmu mieszkań. Ustalając i negocjując wysokość czynszu, należy pamiętać o tym, że kwota czynszu płaconego przez najemcę różni się od kwoty wpływającej do kieszeni wynajmującego. Nie zapominajmy zaznaczyć w umowie najmu terminu płatności czynszu.
Skoro podajemy przykład, jakie elementy powinna zawierać umowa najmu, trzeba pamiętać o określeniu czasu trwania umowy. Dobrą praktyką jest podpisywanie umów na czas określony. Większość umów najmu podpisywana jest na okres jednego roku z możliwością ich przedłużenia na kolejne okresy. Podpisywanie umów na dłuższy okres wiąże się z ryzykiem nieprzewidzenia zmian warunków rynkowych, które mogą wpłynąć niekorzystnie na jedną ze stron umowy.
Rozwiązanie umowy najmu to często spory problem
Umowa wynajmu mieszkania zawsze powinna bardzo dokładnie zawierać zasady jej wypowiedzenia oraz precyzować metodologię wszelkich rozliczeń pomiędzy wynajmującym i najemcą. To najlepszy sposób, aby uniknąć różnego rodzaju nieprzyjemności, które mogą wystąpić na zakończenie trwania umowy najmu – takich jak, bezprawne zajmowanie nieruchomości po zakończeniu trwania umowy czy określenie, kto ponosi koszty za niezbędne naprawy szkód powstałych podczas najmu. Dlatego dobra umowa najmu mieszkania precyzyjnie wskazuje termin jej rozwiązania oraz warunki rozliczeń w momencie jej rozwiązania. Najlepiej, jeżeli będzie to konkretna data dzienna – ujęcie tej kwestii w miesiącach bądź latach może spowodować kontrowersje co do zrozumienia przez strony umowy konkretnego terminu. Poza tym, co musi zwierać umowa najmu?
Dobrym rozwiązaniem – zwłaszcza w perspektywie rozliczeń stron po zakończeniu wykonywania umowy – jest pobranie przy „przekazaniu kluczy” kaucji od najemców. Umowa wynajmu mieszkania powinna definiować jej wysokość co najmniej na takim poziomie, który bez problemu pokryje koszty drobnych napraw. Zatrzymanie kaucji przez wynajmującego zawsze jest najlepszym sposobem na odzyskanie środków potrzebnych na taki remont. Warto przy tym zasygnalizować, że obowiązek przeprowadzania – a tym samym sfinansowania – niewielkich napraw spoczywa na wynajmującym.
Umowa o wynajem mieszkania – wzór jest wystarczający?
W świetle tych uwag wypada zastanowić się, czy bezpieczna umowa najmu może zostać sporządzona na podstawie ogólnie dostępnych wzorów, np. w Internecie. Owszem, jest to najprostsze rozwiązanie, z jakiego można skorzystać, aby umowa najmu została podpisana. Jednak przeważnie takie rozwiązanie jest niewystarczające. W tego rodzaju kontrakcie należy szczegółowo uregulować wiele różnych kwestii. W tym artykule przedstawiliśmy jedynie przykład, jakie elementy powinna zawierać umowa wynajmu. Gotowy wzór, do którego wystarczy wpisać dane stron umowy, nie jest bezpieczną umową najmu. Warto pamiętać, że dobra umowa to tylko jeden z elementów bezpiecznego najmu. Przed podpisaniem umowy należy dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opiszemy dostępne w mieszkaniu sprzęty i ich stan techniczny oraz stan liczników. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług profesjonalnych firm zarządzających wynajmowanymi mieszkaniami w imieniu właścicieli. W ten sposób możemy uniknąć błędów związanych z niewłaściwie przygotowaną umową najmu.
